Купля-продажа предприятия или продажа недвижимости предприятия

Продажу недвижимости предприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом. Как подчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Между тем, это различные правоотношения, а соответственно и различные виды договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего – оба договора определяют недвижимость в качестве предмета купли-продажи.

Для того, чтобы выявить различия купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажи предприятия, целесообразно привести краткое сравнение особенностей данных договорных отношений:

• По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Соответственно, по договору продажи недвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретное недвижимое имущество из состава предприятия.
• По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ). Соответственно, по договору продажи предприятия обязуется передать в собственность покупателя имущественный комплекс, являющийся предприятием.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о предмете. Основным фактором, являющимся ключевым для определения предмета договора купли-продажи предприятия, является объект данного соглашения – предприятие. Последним, как объектом правоотношений, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления конкретной предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так как предприятие является сложным имущественным образованием и его параметры постоянно изменяются во времени, и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой целью законодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49. Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.

К договорам продажи недвижимости законодатель предъявляет специальные требования – письменная форма договора и требования к его регистрации. Для договора продажи предприятия обязательными являются прилагаемые к договору документы, которые не требуются при продаже отдельных объектов недвижимого имущества. Перечень документов, прилагаемых к договору продажи предприятия, определен, и включает в себя также акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение соответствующих требований влечет признание договора незаключенным.

Государственная регистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация перехода прав собственности на недвижимое имущество является фактом возникновения у покупателя прав собственности на каждый продаваемый объект недвижимости, либо на имущественный комплекс.

До момента государственной регистрации прав на недвижимость, передаваемую по договору купли-продажи, переход права собственности на продаваемое недвижимое имущество считается не произведенным. В соответствии со ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно статьи 46 (Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса) ФЗ РФ "О государственной регистрации недвижимости" :

• п. 2: "Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса".
• п. 3: "Государственная регистрация перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия".

В ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который утратил силу в связи с введением в действие ФЗ РФ "О государственной регистрации недвижимости", также указаны нормы регистрации объектов недвижимости и имущественного комплекса: "Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.".

Как явствует из указанной выше информации, касающейся определенных правовых норм, законодательство РФ, как ранее, так и в настоящее время, разделяет эти виды недвижимости – объект недвижимости и имущественный комплекс, а также предъявляет к ним требования, как к различным видам недвижимого имущества.

Соответственно, основными отличиями продажи недвижимости предприятия от продажи предприятия являются следующие факторы:

• предприятие, физически, не является недвижимостью, а только признается таковой правовыми нормами, и представляет собой совокупность всего имущества, используемого в определенной экономической деятельности;
• продажа отдельных объектов недвижимого имущества предприятия не является продажей предприятия, хоть и может осуществляться в силу закона (п. 2 ст. 132 ГК РФ), и требования об обязательной инвентаризации при этом в законодательстве отсутствуют.

Таким образом, при купле-продаже отдельного недвижимого имущества предприятия отчуждения самого предприятия не происходит (даже если продаваемый объект чвляется единственным недвижимым имуществом в составе предприятия), и продавец сохраняет за собой право собственности на имущественный комплекс, используемый в предпринимательских целях.

Сопутствующие публикации:

• Проблемы, возникающие при неправильном определении состава отчуждаемого имущества организации при заключении договоров купли-продажи
• Как правильно составить исковое заявление
• Порядок расчета и калькулятор госпошлины в районный и мировой суд
• Особенности Фактического принятия наследства