Проблемы продажи и приобретения имущества организации

Как показывает практика, некоторые лица неверно трактуют правовые нормы, и неправомерно применяют их при осуществлении сделок по договорам купли-продажи недвижимого имущества предприятия. Причем, временами, подобные ошибки допускают не только участники проводимой сделки, а также и суды, при рассмотрении дел о спорах по договорам продажи имущества предприятия, и определении законных владельцев имущества, право на которое переходит в соответствии с исполнением таких договоров.

Приобретая объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю или юридическому лицу, отчуждаемые продавцом вследствие различных обстоятельств (смена территориальной привязки, изменение сферы деятельности, сокращения производства, реорганизации, обеспечение исполнения долговых обязательств и пр.), покупатель может быть уверен, что он приобретает не отдельные объекты недвижимого имущества, а именно предприятие, как имущественный комплекс, включающий в себя также оборудование, технику и иное имущество, используемое в хозяйственной деятельности продавца.

Как пример из практики, можно привести ситуацию, в которой предприниматель передал покупателю по договору купли-продажи недвижимости здание, в котором ранее размещался ремонтный цех и склад. В здании, на момент заключения договора, находились станки, погрузочные механизмы, а также иное оборудование, которые продавец намеревался продать отдельно другим покупателям. Но воспользоваться этим продавец не сумел, так как покупатель здания отказал ему в возможности забрать это имущество, удерживая его у себя, и полностью лишил продавца доступа к указанному имуществу.

Покупатель посчитал все имущество, находящееся в помещениях приобретаемого объекта недвижимости, неотъемлемой принадлежностью к приобретаемой недвижимости, предназначенной для производственной деятельности, и передаваемых покупателю как составляющие в целом имущественный комплекс, так как, как он предполагал, он приобретал предприятие, а ведение хозяйственной деятельности без данного оборудования невозможно.

Продавец обратился в суд с иском к покупателю об истребовании из чужого незаконного владения всего имущества, которое находилось на момент заключения договора в отчуждаемом здании, и удерживалось покупателем. При этом, ответчик с данными требованиями не согласился, и заявил, что проданный ему объект недвижимости вместе с оборудованием являются главной вещью и принадлежностью.

Ответчик утверждал, что в данном случае подлежат применению нормы статьи 135 ГК РФ, согласно которым вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчика, касаемо отношения спорного движимого имущества к принадлежности к приобретенным объектам недвижимости, а также с тем, что ответчиком приобретался имущественный комплекс, а не отдельное здание, и, соответственно, спорное имущество принадлежит ответчику, так как предназначено для осуществления деятельности, какую и вел прежний собственник реализуемого объекта недвижимого имущества.

При этом ответчик не учел (равно как и суд первой инстанции) что недвижимое имущество, как было указано в предмете по договора, отчуждалось, не как предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, а только как отдельный объект недвижимого имущества. И, как следствие, при покупке данной недвижимости не были оформлены необходимые документы, требование наличия которых предусматривает ст. 560 и ст. 561 ГК РФ, без которых определение передаваемого недвижимого имущества как предприятия (имущественного комплекса) не представляется возможным в соответствии с действующими правовыми нормами, регулирующими продажу предприятия, и имущественного комплекса в составе приобретаемого предприятия.

Апелляционный суд, в который пришлось обратиться вследствие незаконности решения суда первой инстанции, отменил это решение, исковые требования истца об истребовании имущества их чужого незаконного владения были удовлетворены, и постановлено истребовать у ответчика и передать истцу требуемое имущество.

Судом апелляционной инстанции было отмечено, что доводы ответчика о продаже ему предприятия (имущественного комплекса) не нашел своего подтверждения, так как ответчиком не представлены акты приема-передачи приобретенного имущества, свидетельствующие о том, что объекты недвижимости проданы вместе с находившимся в них оборудованием, а также в материалах дела отсутствовали документы, без которых договора продажи предприятия является недействительным в силу закона.

Следовательно, подмена понятий, указанных в правовых нормах действующего законодательства, не должна служить причиной нарушения законных прав граждан и юридических лиц, и, соответственно, суд апелляционной инстанции правомерно восстановил законную принадлежность спорного имущества, несмотря на то, что суд первой инстанции неверно истолковал нормы материального права.

Сопутствующие публикации:

• Особенности купли-продажи предприятия и продажи недвижимого имущества предприятия - их правовые отличия
• Как правильно составить исковое заявление
• Порядок расчета и калькулятор госпошлины в районный и мировой суд
• Особенности Фактического принятия наследства